این روزها درحالی که اعتراضات به هفته دوم خود می‌رسد عمده توجه رسانه‌ها به وضعیت اقتصاد کسبه و بازاریان معطوف شده است؛ با این حال فعالان بازار مسکن نیز شاید به اندازه کسبه دل پری داشته باشند.

با ورود به نیمه دوم سال و آغاز فصول سرما بازار مسکن نیز همچون دیگر اصناف از نوسانات ارزی متاثر شد. آنطور که فعالان بازار مسکن می‌گویند رکود بازار مسکن که از ضعیف شدن طرف تقاضا نشأت می‌گیرد، طی سال‌های گذشته برقرار بوده است، اما نوسانات دلاری روز افزودن و اخراج کارگران افغانستانی از ایران و رد مرز آن‌ها دو ضربه اصلی را به بازار مسکن وارد کرده است.

به همین سبب بازار دارای رکود مسکن با مشکلات جدیدی که این روزها با آن مواجه است، به شدت تحت تاثیر قرار گرفته است؛ بنابراین در ماه‌گذشته افزایش قیمت مصالح ساختمانی مانند هزینه ساخت مسکن در تهران که قیمت تمام شده ساخت مسکن را افزایش داد، مشکلات فعالان بازار مسکن را افزایش داده است. در این خصوص با مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس حوزه مسکن گفت‌وگو کردیم.

کاهش سرمایه در گردش در بخش مسکن

این فعال بازار مسکن در گفت و گو با اقتصاد۲۴ با اشاره به رکود طولانی مدت بازار مسکن تاکید کرد: «بازار مسکن طی دو سال اخیر در وضعیت رکودی به سر می‌برد؛ حجم معاملات و میزان ساخت و ساز کاهش یافته است. البته باید در نظر گرفت که چند سال پیش از آن مسکن رشد خیلی شدیدی داشت. در آن زمان میزان رشد قیمت بیش از تورم بود. با این حال در دو سال اخیر بازار مسکن رشد کمتری نسبت به تورم را تجربه کرده و بخشی از پیش افتادگی جبران شده است.»

سلطان محمدی با اشاره به اینکه دوره بازگشت سرمایه، برای فعالان بازار مسکن طولانی شده است، تصریح کرد: افزایش دوره خواب سرمایه باعث شده که سرمایه در گردش موجود برای افزایش ساخت و ساز کفایت نکند. همچنین منابع بانکی نیز تقریباً برای بخش خصوصی قطع شده است؛ بنابراین با منابع محدودی در حال کار هستیم که به سرعت بازنمی‌گردد و دوره خواب سرمایه را طولانی کرده است.

این کارشناس حوزه مسکن افزایش دوره خواب سرمایه فعالان بازار مسکن را عامل کاهش خواب ساخت و ساز مسکن دانسته و گفت: اینکه سازنده نتواند منابع را بفروشد و سرمایه را مجدداً به گردش دربیارود، به شدت باعث ایجاد مشکل برای فعالان بازار شده است. همین مساله موجب شده تا حجم ساخت و ساز کمتر شود.

کاهش توان اقتصادی خانوارها در خرید مسکن

وی در بخش دیگری از سخنانش به کاهش توان اقتصادی خانوارها اشاره کرده و بیان کرد: پس انداز عملاً برای برخی خانواده‌ها غیرممکن شده و منابع بانکی نیز به صورت وام نمی‌تواند در اختیار خریداران مسکن قرار بگیرد یا رقمی که به خانوارها به عنوان وام مسکن پرداخت می‌شود، عملاً برای شهرهای بزرگ مانند تهران عدد بسیار کمی است.

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه علاوه بر سقوط بخش تقاضا در بازار مسکن، اخراج کارگران افغانستانی از کشور مشکل‌زا بوده است، گفت: با افزایش دستمزد نیروی کار هزینه‌های ساخت با تورم افزایش یافته، اما بخشی از دستمزدها با توجه به اینکه در سالیان اخیر قسمت قابل توجهی از کارگران از نیروی کار افغان بوده‌اند، باعث شده بازار به ویژه در بخش نیروی کار ماهر با خلاء نیروی کار نیز روبه‌رو شد.

وی با اشاره به هزینه‌های دستمزد نیروی کار گفت: اخراج کارگران افغانستانی موجب شد تا افزایش دستمزدهای نیروی کار حتی بیشتر از تورم باشد. وقتی قیمت فروش همچون افزایش هزینه‌های ساخت و ساز نباشد، بازار دچار رکود می‌شود.

سلطان محمدی با تاکید بر اینکه مسکن به عنوان یک سرمایه‎گذاری تحت تاثیر بازاراهای رقیب نیز قرار می‌گیرد، تصریح کرد: بازارهای رقیب بازار مسکن عمدتاً طلا، سهام و ارزهای خارجی است. از مهر ماه این بازارها رشد شدیدی را تجربه کرده است. قیمت ارز و بازار سهام بسیار بیش از بازار مسکن افزایش پیدا نکرده است. از طرفی قیمت طلای جهانی نسبت به دلار هم رشد زیادی داشته و مجموعه اینها موجب شده تا آن بازارها جذاب‌تر از بازار مسکن باشند.

وی افزود: در شرایط رشد بازارهای رقیب آن بخش که عموماً با هدف سرمایه‌گذاری ثروت خود را به بازار مسکن می‌آورد، ترجیح می‌دهند که در بازارهایی نظیر طلا و ارز و سهام بمانند. هرگاه بازارهای رقیب رو به رشد باشد، بازارهای رقیب دچار رکود می‌شود و خریدار به سمت بازار کمتر می‌آید. در چنین مواقعی افرادی که قصد سوداگری در مسکن دارند وارد بازار می‌شوند. اصولاً سوداگران بیشتر سمت بازارهایی می‌روند که سود کوتاه مدت بیشتر داشته باشد.

این فعال بازار مسکن با انتقاد از اینکه آمارهای بخش مسکن بیش از دو سال است که منتشر می‌شود و همه اظهاراتی که در این حوزه مطرح می‌شود، تا اندازه زیادی متکی به مشاهده افراد است، خاطرنشان کرد: ما یک مرجع موثق و قابل اعتماد در این حوزه نداریم.